Las ciudades van remodelándose cada vez a un paso más acelerado debido al ritmo creciente de la masa social. Para que se pueda producir el crecimiento de una ciudad, al margen de conseguir ampliar el terreno con una expansión geográfica, el derrumbe de edificios juega un papel importante a la hora de crear nuevos solares para edificación.

Las leyes en cuanto a la estructura de los edificios son bastante cambiantes, por eso hay factores en cuanto a la revisión de los edificios y sus estructuras que se deben tener en cuenta, tanto para su conservación como, llegado el momento, un correcto derrumbe del edificio siguiendo la normativa urbana vigente.

Conoce en nuestro blog más en profundidad la normativa y funcionamiento del derrumbe de edificios.

Derrumbe y demolición de edificios: De la revisión a la ejecución

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En primer lugar, debemos considerar que el derrumbe de edificios se puede producir de forma voluntaria para una nueva construcción ( derrumbe voluntario) o se puede producir por consecuencia de daños que la propiedad presenta en su infraestructura ( derrumbe accidental) lo que supone un grave problema que puede suponer más allá de las pérdidas materiales, pérdidas humanas.

En primer lugar vamos a tratar los aspectos legales para la conservación de los edificios.

ITE: Inspección Técnica de Edificios

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Si alguna normativa urbana supone un auténtico quebradero de cabeza es la denominada Inspección Técnica de Edificios.

Según esta normativa, los propietarios de los edificios son los responsables de su mantenimiento y deberán cada cierto tiempo realizar una inspección periódica. Las ITE se regulan en el Real Decreto  Ley 8/2011 de 1 de julio,  no obstante el primer escollo lo encontramos en las Ordenanzas Municipales, que en función de la comunidad o ciudad donde se lleve a cabo la Inspección Técnica de Edificios puede tener unas consideraciones u otras, como por ejemplo la periodicidad de realización o el tiempo que debe tener un edificio antes de entrar en proceso de revisión.

En cuanto a la antigüedad el Real Decreto Ley lo fija en edificios con una antigüedad superior a 50 años, pero Comunidades Autónomas como por ejemplo Madrid aplican una antigüedad del edificio de 30 años. Estos inmuebles deben estar destinados preferentemente a un uso residencial y deberán cumplir los siguientes requisitos como mínimo:

• Los edificios deben tener una evaluación positiva en cuanto a las condiciones legales exigibles en seguridad, salubridad, accesibilidad y ornato.
• Las inspecciones deberán determinar los trabajos y las obras que sean necesarias para mantener los inmuebles en el estado exigible y el tiempo señalado.

Normativas locales y elementos revisados

Las normativas que cada Comunidad Autónoma presente puede hacer variar susceptiblemente algunos de los distintos elementos del inmueble, no obstante podemos detallar algunas características comunes, consideradas los mínimos necesarios para garantizar la seguridad del inmueble y sus habitantes.

• Análisis de los cimientos y las estructuras
• Análisis de las fachadas y las medianeras
• Instalaciones eléctricas
• Instalaciones de gas
• Instalaciones otros suministros
• Cubiertas y sistemas de estancamiento del edificio
• Cualquier elemento que sea susceptible de afectar a la seguridad o salubridad

Muchos de los problemas de las ITE se derivan de su aplicación y es que en la mayor parte de los casos se lleva a cabo una revisión únicamente visual, lo que puede deparar pasar por alto elementos que no pueden analizarse de una forma profunda sin elementos técnicos, como puede ser el caso de la cimentación del edificio.

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La ley obliga a que la revisión se realice cada 10 años, lamentablemente, son muchos los agentes tanto externos como internos que pueden afectar a la infraestructura de un edificio y causar su derrumbe en ese periodo, por ello encontramos muchas veces noticias acerca de edificios que se han derrumbado a pesar de tener la certificación en vigor.

Cuando se realiza una ITE se emite un resultado que puede ser favorable o desfavorable y en según el tipo y la gravedad el estado del edificio puede ser:

• Muy grave
• Con deficiencias graves
• Con deficiencias leves
• Sin deficiencias

Existen muchas maneras de solicitar una ITE, para ello pueden realizarlo tanto los propietarios como la comunidad de propietarios. Es importante saber que no puede eludirse esta revisión ya que de lo contrario puede comportar una fuerte sanción económica.

Demolición de edificios

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En el otro extremo encontramos la demolición de edificios, podemos ver que el protocolo de actuación en este caso es muy diferente ya que nos encontramos frente una destrucción voluntaria del edificio. No obstante, existe un protocolo tanto burocrático como legislativo para efectuar dichas demoliciones de edificios de forma controlada.

Lo primero que se debe tener claro es el diagnóstico para realizar el derribo del edificio. Existen una serie de parámetros y normativas que se deben tener en cuenta y se recogen en el denominado Código Técnico de la Edificación (CTE), este código técnico es una normativa desarrollada por el Ministerio de Fomento y que establece las exigencias por las que un edificio es considerado seguro y habitable. Os recomendamos que reviséis las modificaciones de la normativa ya que se realizan actualizaciones frecuentemente.

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Para iniciar un proyecto de demolición también deberemos consultar las leyes urbanísticas y de ordenación del suelo de la Comunidad Autónoma en la que estemos, del mismo modo que en la comentada anteriormente Inspección Técnica de Edificios se realizaba de una forma independiente en cada Comunidad Autónoma en este caso nos encontramos en una situación similar. La normativa y ordenanza municipal puede variar para cada tipo de construcción. En este tipo de proyectos recomendamos contar con empresas locales con experiencia ya que la demolición de edificios es un trabajo especializado que puede deportar muchas problemáticas. En este sentido,  tanto los agentes de la construcción como los constructores están sujetos a pólizas de seguro de desperfectos y daños que pueden ser un salvoconducto en caso de que algo no vaya como debe.

En una tercera fase es recomendable tener presente el Real Decreto 105/2008 de 1 de febrero, por el que se regula la producción y gestión de los residuos de construcción y demolición. En el artículo 45 de la Constitución Española se establece el derecho de los ciudadanos al disfrute de un medio ambiente adecuado para el desarrollo de su persona así como la preservación de este entorno. Este Real Decreto tiene por objeto establecer el régimen jurídico de la producción y gestión de los residuos tanto de la construcción como de la demolición con el fin de preservar el medio ambiente.

Una de las consideraciones de este Real Decreto es tener en cuenta en nuestra planificación de obra un estudio de la gestión de residuos de construcción y demolición que debe contener como mínimo:

• Estimación de la cantidad de residuos
• Medidas de prevención de residuos en la obra del objeto
• Medidas para la separación de los residuos en la obra
• Los planos de las instalaciones previstas para el almacenamiento, manejo y separación de los residuos
• Las prescripciones del pliego de prescripciones técnicas particulares del proyecto, en relación al almacenamiento, manejo y separación.
• Una valoración del coste previsto de la gestión de los residuos de construcción y demolición que formará parte del proyecto en un capítulo independiente.

Además de estos requisitos, el Real Decreto también recoge obligaciones del poseedor de los residuos, como entre otras: el control de la producción, las obligaciones generales del gestor de los residuos, las actividades de recogida, transporte y almacenamiento así como la utilización de estos residuos en obras interés de restauración o relleno.

Una vez hemos establecido la norma recuerda que el personal que debe acceder a la obra se debe amparar en Reales Decretos como el 1311/2005 contra riesgos por vibraciones mecánicas y las disposiciones mínimas relativas a la seguridad como por ejemplo la exposición al amianto.

Si te ha parecido interesante este post también puedes consultar nuestro blog para obtener información acerca de la accesibilidad de los edificios y su normativa, de la que por cierto se está acabando el periodo de aplicación.