Cuando se hace un repaso por diferentes blogs y portales especializados en sector inmobiliario, parece que hay un signo común y es que en todos ellos se coincide en que 2018 será un año excelente para el sector, y que la inversión en 2018 alcanzará unos números muy interesantes por primera vez después de la crisis. ¿Estamos en un buen año para sector inmobiliario en 2018 en España? Veámoslo:

Pero la situación actual es un poco más compleja que la que se daba en los años de la burbuja, y diversos medios hablan de “microburbujas”, por lo que desde BJC queremos darte una visión global sobre lo que será las claves de inversión en el sector inmobiliario en 2018 en España, con datos que hemos extraído de diferentes fuentes.

El sector inmobiliario en 2018 en España: el contexto

Hablar de la recuperación del sector inmobiliario en España tiene que ver con muchos factores determinantes, que son:

  • La aparición de segmentos alternativos que se incorporan como actores en el proceso de compra venta de viviendas.
  • La maltrecha imagen que el sector arrastró durante la crisis donde no había una visión clientecentrista
  • El fenómeno del alquiler turístico, y el descenso de esta tendencia en España y el auge en Barcelona-Madrid-Sevilla.

Nuevos jugadores en el tablero: los segmentos alternativos

Tradicionalmente, la demanda en el sector inmobiliario estaba compuesta de particulares que buscaban viviendas, o extranjeros que buscaban una segunda residencia en España.

Pues 2017 empezó a arrojar la aparición de nuevos tipos de compradores de viviendas, que las querían para unos fines muy distintos a los típicos de uso residencial o de uso turístico.

A estos segmentos se les llama “segmentos alternativos”, que son aquellos compradores que buscan inmuebles destinados para estudiantes, hoteles o residencias para mayores.

Es decir, que en el sector inmobiliario en 2018 en España aparecerán clientes -particulares o empresas- que buscan comprar viviendas para cosas diferentes a uso residencial tradicional.

imagen del sector inmobiliario en España en 2018

Comprar un grupo de viviendas de segunda mano, para convertirlo en pisos de estudiantes, residencias o pequeños establecimientos turísticos, son los objetivos de los segmentos alternativos

Hay que partir de la base de que por toda la península, sobre todo por las costas (Costa del Sol, Costa de la Luz, Costa Brava, Costa Tropical, arco de Levante…) hay un vastísimo número de metros cuadrados urbanizables o ya construidos, irrigados con horas de sol como en ningún otro lugar de Europa existen, lo que es uno de los principales reclamos para que los extranjeros adquieran propiedades en nuestra geografía por motivos de salud o para que estudiantes de todo el mundo acudan a pasar unos años en el país.

Gracias a esto, y debido a que las viviendas con un uso turístico se va estabilizando, los segmentos alternativos se están configurando como una opción perfecta para aquellas personas que poseen en propiedad un conjunto de pisos, ya que estos, en suma, suelen despertar el interés de grupos inversores para crear uno de estos inmuebles para “segmentos alternativos”.

La falta de visión clientecentrista

Según datos consultados, un fenómeno que se seguirá dando en 2018 es que “58% de las personas que buscan inmueble piensan que lo que hay disponible es de mala calidad y no representa una oferta atractiva.

Este muy mal dato, tiene que hacernos reflexionar sobre un fenómeno que por desgracia es demasiado habitual en aquellas personas que están buscando una propiedad, y que hace que la inversión en construcción e inmobiliaria en 2018 pueda verse frenado: ese fenómeno no es otro que el ofrecer viviendas que son percibidas como “cutres” o carentes de valor para el posible comprador.

Es una queja velada en muchos portales inmobiliarios, disfrazada de consejo de mejora, el que los propietarios que quieren vender sus viviendas no invierten nada de esfuerzo en preparar su casa para la venta, lo que produce que el posible comprador adolezca de un cansancio que va a más, ya que las fotos, descripciones y marketing digital de las viviendas disponibles es realmente malo, y todo ello termina dando una imagen pésima del inmueble.

La bolsa enorme de viviendas en esta situación en la que van pasando los días, semanas y meses, y no encuentran comprador, se mezcla con lo que muchos técnicos inmobiliarios denominan “viviendas caramelo”, que son aquellas en las que el posible comprador rápidamente se decide en adquirir.

Esta paradoja hace que las viviendas “peores” o “peor descritas” se pasen meses en portales tipo Fotocasa o Idealista, y sin embargo las mejores ofertas, desaparezcan rápidamente de los mismos porque los posibles compradores peinan diariamente dichos portales en busca de esas “viviendas caramelo”.

Esto, además, puede hacer que el buscador ocasional de un inmueble puede percibir que el mercado está estancado o es de baja calidad.

El alquiler turístico: idas y venidas, según la zona.

Para dar fin a este análisis del contexto para el sector inmobiliario en 2018 en España, que implica analizar cómo serán la inversión en construcción e inmobiliaria 2018 tenemos que tocar a tres ciudades en concreto: Madrid, Barcelona y Sevilla

Estas tres ciudades son las que siempre están liderando las subidas más progresivas de precio en alquileres debido a que hay un creciente número de viviendas dispuestas para alquiler turístico, aunque si es cierto que hay barrios que están más estancados y en otros se podría ya hablar casi de una burbuja en toda regla. El portal Idealista tiene publicada unas interesantísimas reflexiones y noticias al respecto que te recomendamos visitar.

imagen de la ciuad de Barcelona, dentro del artículo sobre sector inmobiliario en 2018 en España

Barcelona es una de las ciudades donde los pisos de alquiler turístico no dejan de aumentar, junto con Madrid y Sevilla.

Hay que tener en cuenta que al igual que en estas ciudades el alquiler turístico va subiendo, en otras va bajando. La razón está ahora clara: los elevados costes de tiempo y gestión hacen que en muchos casos el alquiler turístico no sea tan rentable, además hay que tener en cuenta que en un alquiler turístico, el propietario asume costes de luz y agua, declarar impuestos, gestión del inmueble, pago a portales especializados, etc. Sin embargo en un alquiler tradicional de larga duración los costes de suministros corren a cargo del inquilino

Los diferentes tipos de público

Los extranjeros, focalizados en la segunda residencia

Lo habíamos dicho al principio de este artículo sobre el sector inmobiliario en 2018 en España, pero todo apunta a que en 2018 el mercado inmobiliario seguirá recuperándose y estabilizándose, con lo que los extranjeros seguirán siendo un colectivo importantísimo para el sector ya que son ellos los que muchas veces adquieren las viviendas de segunda mano.

Este tipo de comprador extranjero busca viviendas con un gran salón, da menos importancia al tamaño de las habitaciones, y tener una terraza es un plus muy valorado en la vivienda.

Tenemos que tener en cuenta que a un centroeuropeo, vivir en una ciudad como Barcelona puede suponerle un 30 o 40% más barato que vivir en alguna otra capital, y en el caso de Barcelona además tendría el mar y el clima benigno del mediterráneo, factores importantes que hacen de esta ciudad un foco importante para la inversión extranjera.

El comprador nacional y el piso de 3 dormitorios.

Hay que destacar que en el sector inmobiliario en 2018 en España, el comprador nacional, tiene otro patrón de compra, ya que el comprador nacional busca sobre todo obra nueva, y concretamente el objeto de deseo es un piso de tres dormitorios,

Además, nos percatamos del siguiente dato: 1 de cada 3 españoles quiere comprarse una vivienda en 2018, según la empresa HelpMyCash.com, que revela que hay un gran sector de la población interesado en la compra venta, lo que realza la idea de que en 2018 el sector inmobiliario irá afianzándose aún más y presentando signos de mayor recuperación.

Esta masa de compradores posibles además se beneficiará de la recién sacada ley hipotecaria que está diseñada para los compradores de vivienda que obtengan una hipoteca a plazo fijo, mucho más seguras ya que al no variar las cuotas, a los compradores se les hace más fácil planificar los gastos en el futuro.

Dentro de los compradores españoles que buscan vivienda, los que más interés muestran son las personas comprendidas entre los 26 y 35 años, en contraposición a las personas mayores de 46 años, que tienden a dejar de buscar un piso en propiedad ya que ven muy difícil encontrar un banco que quiera concederles una hipoteca.

Esto hace que aquellos propietarios de vivienda que quieran poner a la venta su inmueble, tendrán que adaptarse a estos compradores, que buscan una oferta de viviendas que sea atractiva y eso implica inmuebles con escasa o nula necesidad de reforma, y certificación energética favorable.

Visto lo visto, se entiende que para el sector inmobiliario en 2018 en España, tanto oferta como demanda se regularice, y que la demanda (los compradores de vivienda) tenderá a buscar una oferta de calidad real (inmuebles que sean de valor, y no solo que estén bien de precio), y que los bancos, aunque no den hipotecas al 100%, siguen concediendo préstamos hipotecarios con la característica de que estos serán a plazo fijo. Los extranjeros seguirán comprado viviendas en zonas de la península de climas benignos y la aparición de los segmentos alternativos hace que las tensiones geopolíticas no afecten tanto a los niveles de inversión en el sector inmobiliario.